第1回　『建物建築に関する法的規制にはどのようなものがあるか』

1. 建物建築に関しては様々な法的規制があります

用途地域や市街化調整区域、容積率や建ぺい率といった言葉を耳にされたことがありませんか？

これらは建物建築に関する制限で用いられている言葉であり、建物建築については行政上の目的から
様々な法的規制が課せられています。

建物建築を規制する法律の代表的なものとして都市計画法と建築基準法があり、
最近では景観法（平成17年6月1日施行）が立法されています。

また、国が定める法律だけでなく、各地方公共団体がその地域性を考慮して
条例等で独自の制限を設けている場合があり、
さらに、土地の所有者等によって建築協定が定められている場合もあります。

土地の位置、面積などは、不動産登記や公図を調べ、現地を見ることで
把握することができますが、法律上の制限は目に見えません。
土地を買ってから予定していた建物が建てられないということになっては大変ですから、
建物建築目的で土地を購入する際には、その土地にどのような法的規制が
かかっているのか十分確認することが必要です。

通常は不動産会社（宅地建物取引業者）から説明を受けますが、
市役所の建築指導課などで確認することも可能です。

2. 都市計画法とは

用途地域や市街化調整区域は、都市計画法で用いられている言葉です。

同法は、都市計画に関し、その健全な発展と秩序ある整備を図り、
もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的として
制定された法律です。

そして、この目的を達成するため、都道府県は、住居のため、商業のため、
工業のためという各用途（使い方）によって地域を割り振って制限を設け、
住居のための地域については、更に細かく分け、
建物の用途、密度、形態等につき地域毎の制限を設けています。

具体的には、各地域を市街化区域（既に市街地となっている区域及び今後市街化を図る区域）と
市街化調整区域（市街化を抑制する区域）に分け、市街化区域については、
第一種低層住居専用地域、商業地域、工業地域など12種類の用途地域を定めることにされています。

3. 建築基準法とは

容積率や建ぺい率は、建築基準法で用いられている言葉です。

同法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、
もって公共の福祉の増進に資することを目的として制定された法律です。

そしてこの目的を達成するため、同法ではすべての地域につき、敷地の衛生・安全、構造耐力、建築材料の品質などの
規定を定めています。

また、都市計画区域につき、建築物及びその敷地と道路・壁面線との関係、
用途地域内における建築制限、建築物の面積・高さ及び敷地内の空地、
防火地域・準防火地域内の建築及び防火などに関する規制を定めています。

容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合であり、
建ぺい率とは、建物の建築面積（1階の床面積）の敷地面積に対する割合です。
いずれも用途地域別に上限が設けられています。

例えば、第一種低層住居専用地域で容積率が10分の8、建ぺい率が10分の4と定められている地域では、敷地面積が100�uであれば、建物の延べ床面積は80�u、1階の床面積は40�uが上限となります。

4. 地方公共団体による規制とは

都市計画法及び建築基準法は国の法律であり、全国一律の規制ですが、
それだけでは各地方の地域性に応じた健全な都市環境の確保は困難です。

そのため、国の法律の趣旨・目的に反しない限度において、各地方公共団体が条例等により
独自の規制を設けることが認められています。
多摩地域においても、建物の高さ等の都市景観やワンルームマンションの建築、
緑地保護等につき条例で規制を定めている市町村があります。

また、建築基準法では、日照等の環境を保護するための建築物が隣接地に生じさせる日影時間の規制については、
法律で一定の幅を設け、具体的な数値は、地方公共団体がその地方の気候及び風土、土地利用の状況等を勘案して
条例で定めることとしています。

5. 建築協定とは

土地の所有者等が、その土地について一定の区域を定め、その区域内における
建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準について
締結した協定を建築協定といいます。

具体例としては、敷地の分割禁止、建物の高さ制限、建物の色彩制限等があり、
多摩地域においても、町田市、西東京市、東大和市等で協定例があります。

土地の所有者等が当事者間の合意で建築基準法以上の制限を定めることは
私的自治の原則から可能ですが、その合意（制限）の効力は
その後に土地を取得する第三者には及ばないのが原則です。

しかし、これではせっかく良好な住環境を確保しようと当事者間で合意しても、その後の相続等で
土地の所有者が変わった場合には無意味となってしまいます。

そこで、建築基準法では、住民本位の持続的なまちづくりを可能とするため、建築協定の制度を設けました。
もっとも、建築協定の効力の重大性に鑑み、それが有効に成立するためには、
協定の目的、協定を締結できる区域、協定の対象等の要件を満たなければならず、
建築協定書を作成して行政庁の認可を受ける必要があります。